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房地产协会关于市区物业管理专题调研报告

发布时间:2015-01-30  来源:《河源房地产》  点击:
 
    市区物业管理专题调研结果表明,我市物业服务总体水平良好,物业服务企业普遍存在经营困难的问题,市房协提出7点对策建议
 
努力营造物业服务
健康发展的良好氛围
 
    为进一步提升物业服务品质,推动我市物业行业健康有序发展,根据行业主管部门意见,市房地产行业协会于今年6月10日起,用一个多月的时间,采取书面调研与实地调研相结合、企业调研与业主调研相结合的形式,对市区物业管理进行了全面系统的调研。
 
    本次专题调研活动,主要针对市区有相应资质的物业服务企业进行,调研内容包括用工、税费、公共能耗、公用部分经营、物业收费、社会责任、保安管理、消防培训、绿化、垃圾清运等方面。调研发现,我市物业管理从2001年起步才开始,虽然起步比较晚,但在各级党政的重视和关心下,在广大业主和物业服务企业的共同努力下,物业服务市场总体水平良好,并不落后于周边兄弟市。
 
    调研显示,我市物业管理还存在许多经营困难问题。主要有:一、物业管理费的收费标准跟现行的工资标准和物价不相匹配,物业费收取率普遍较低,而物业的社会包袱重和各种税费繁多。二、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。参加专业培训上岗的从业人员比率仍跟不上我市物业管理行业迅速发展的需要。三、物业管理不规范,服务水平不高。四、老旧小区基础条件差,管理上不去,一些历史遗留的问题仍然困扰着物业管理工作的开展。五、业主委员会成立难,难于发挥应有作用。有的小区成立了业主委员会但没有发挥其应有的作用。六、建管不分的旧体制给后期管理留下了许多隐患,物业管理投诉率居高不下。
 
针对目前我市物业管理存在问题,市房协提出以下对策建议:
 
一、建立物业管理行政新机制,增强管理效力。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等规定,建议明确以县区政府为物业管理第一责任人,层层分解目标管理,将物业管理的职能下放到便于实施管理的部门,在街道办事处、社区居委设立“一站一中心”,即物业管理投诉调解工作站、物管服务中心,解决小区基础服务项目建设及矛盾化解工作。
 
二、协助指导成立业主委员会,引导业主正确行使权力和履行义务。建议出台业主委员会管理规范方面的政策法规,创造条件成立监委会,指导好、管理好、引导好、监督好业主委员会的工作。同时加强对业主委员会委员的培训,规范业主委员会的行为,增强工作责任心和社会责任感,使业主委员会办公正常化、规范化、制度化,各项工作依法有序地开展。
 
三、规范收费管理、完善管理办法。物价部门加强小区物业收费的监管,与建设部门加强联系和沟通,严格按照物业服务的等级考核,规范制定收费标准。定期对小区收费情况进行检查,发现问题及时处理,对服务质量和收费标准不符的,或者服务质量与收费标准有矛盾的,通过调查和召开听证会,及时制定或调整物业费收费标准。
 
四、在服务上,加强监管,不断规范物业服务企业的服务行为。1.通过推行引入市场机制,引导和鼓励通过招投标选择物业服务企业,完善物业市场准入与退出机制来把控服务企业的服务质量。2.在财务收支与服务标准方面实行公开制度,便于业主对照标准监督管理单位的服务质量。3.进一步健全投诉处理机制,探索由属地街道(镇)、市物业管理主管部门及相关职能部门多方联动,并与司法救济相结合的物业投诉纠纷快速处理机制,使投诉纠纷能得到积极、及时、有效处理。5.建立信用档案体系和完善考核体系,物业管理主管部门逐步推行小区管理处主任项目负责制,建立起物业服务企业信用档案体系,制定对住宅小区物业管理的考核内容和标准,实行定期考核。6.物业管理主管部门、行业协会及物业服务企业组织和邀请相关的培训机构,开展多种形式的在职教育和多层次的物业管理人员培训。
 
五、加快老旧小区改造,逐步解决问题。建议政府对全市老旧小区进行一次全面调查和评估,登记在册,加大对老旧小区基础设施建设的投入力度,由财政每年安排一定的资金按照老旧小区的破损程度逐步进行改造。
 
六、鼓励和引导物业服务企业做大做强。针对我市物业服务企业普遍较小、管理水平不高、竞争力不强,物业主管部门要强化对物业服务企业的监管,加强日常检查和考核,对企业管理和服务存在的不规范行业,及时要求其整改,引导其不断提升服务水平,鼓励和引导物业服务企业做大做强。
 

七、要在全社会中广泛地正面宣传物业服务在现代生活中的重要作用。特别是新闻媒体,要客观公正地宣传报道物业管理工作,努力营造有利于物业健康发展的良好社会氛围,尽量避免与事实不符的宣传报道,减少负面影响,把握时机,利用外界有利因素促进物业管理行业的健康发展和实力提升。

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